アパートの空室対策の基本：空き家率13.8%の実測値と費用対効果の考え方（総務省統計局・2023年10月1日現在）

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アパート経営の空室対策は、①全国の空き家の実測値という市場の前提を数値で確認し、②自物件で空室が続く理由を特定し、③打ち手ごとに空室損と費用の回収期間を比べて選ぶ、の3ステップで進めます。総務省統計局の令和5年（2023年）住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在・確報集計）では、全国の空き家は900万2千戸で空き家率は13.8%と、調査史上で最も高い水準です。共同住宅の空き家の78.5%が賃貸用の空き家であり、賃貸経営はこの構造と直結しているため、空き家の統計は空室対策の判断の前提になります（出典: 総務省統計局「住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」2023年10月1日現在・2026年10月6日取得）。

空き家率の実測値：空室対策の前提になる数値

全国の空き家率は13.8%です（空き家900万2千戸・総住宅数6504万7千戸・2023年10月1日現在・総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査・2026年10月6日取得）。

• 空き家: 900万2千戸（空き家率 13.8%。空き家数・空き家率ともに過去最多・過去最高。2018年は848万9千戸・13.6%）
• 総住宅数: 6504万7千戸（2018年比 +4.2%）。総世帯数は5621万5千世帯で、1世帯当たりの住宅数は1.16戸
• 賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘など）を除く空き家: 385万6千戸（総住宅数の5.9%・2018年比 +36万9千戸）
• 共同住宅の空き家: 502万9千戸（空き家総数の55.9%）。うち賃貸用の空き家は394万7千戸（78.5%）

読み方のポイントは2つです。1つ目は、1世帯当たりの住宅数が1.16戸と、住宅の戸数が世帯数を上回った状態が続いている点です。入居者を確保する賃貸経営では、立地と条件の近い物件との競争を前提に置く必要があります。2つ目は、共同住宅の空き家の78.5%が賃貸用の空き家だという点です。アパート・マンションの空室は、賃貸のために空いている住宅として統計に表れる構造で、全国の戸数は394万7千戸に上ります。なお、地域別の空室率（日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅景況調査など）の最新値は、2026年10月6日時点で公式には確認できなかったため、本記事では全国の公表値だけで整理しています。

費用対効果の考え方：空室損と回収期間で比べる

空室対策の費用対効果は、空室1日あたりの損失（月額賃料÷30日）と、打ち手ごとの費用を月あたりの増収分で割った回収期間の2つの数字で比べます。具体的な金額は物件の賃料と経費で変わるため、自物件の数字に置き換えて計算するのが基本です。

1. 空室1日あたりの損失を出す: 自物件の月額賃料を30日で割ります。この数字が、空室が1日続くごとに失われる売上の基準になります
2. 打ち手の費用と増収・増費を出す: 改良費・広告費などの費用と、賃料の上乗せ見込み、経費の増減を月額で整理します
3. 回収期間を比べて順位を付ける: 費用 ÷ 月あたりの増収で回収月数を出し、空室が続く期間の損失と比べて採るかどうかを決めます

回収の判断に入る賃料と経費の前提は、利回りの計算と同じ組み方です。管理委託費・固定資産税・修繕積立費などの経費を差し引いた実質の収支で比べないと、費用対効果を過大に評価します。利回りの計算式の違いと経費の項目は、本サイト「アパート経営の利回りの計算方法」で整理しています。

空室が続く理由別の打ち手

打ち手は、①賃料と募集条件、②物件の魅力、③情報の届き方の3つに分けて、自物件の空室理由に対応する層から手を打ちます。空き家率13.8%（2023年10月1日現在・総務省統計局）の環境では、立地の近い物件との競争で勝つか、条件面で差別化するかのいずれかが軸になります。

1. 賃料と募集条件を見直す: 周辺の募集中賃料と比べて現行賃料が実勢から外れていないかを確認し、敷金・礼金・ペット可などの募集条件を見直します。賃料の前提の作り方は、本サイト「家賃設定の決め方」で整理しています。
2. 物件の魅力を上げる: 入居前のクリーニング・内装の補修、入居者目線の設備更新など。費用をかけるときは前章の回収期間の計算で判断します
3. 情報の届き方を変える: 掲載写真の撮り直し・物件説明の見直し・広告媒体の追加など、条件の近い物件と並んだときに選ばれる形に物件情報を整えます

打ち手の優先順は物件ごとの空室理由で決まり、一律の順番はありません。入居を募集する前の市況の判断（賃料相場・空室環境・金利）は、本サイト「今の賃貸市況でアパート経営は始め時か」でも整理しています。

よくある質問

Q. アパートの空室対策は何から始めればよいですか？

自物件で空室が続く理由の特定から始めます。現行賃料が周辺の実勢から外れていないか、物件の魅力（清掃・設備・掲載写真）で劣っていないか、広告情報で候補に上がっているかを確認し、原因に対応する打ち手を選びます。全国の空き家率13.8%（2023年10月1日現在・総務省統計局）という供給が多い環境では、賃料と条件の実勢合わせを最初の確認事項にするのが確実です。

Q. 日本の空き家率の平均はどのくらいですか？

全国の空き家率は13.8%です（空き家900万2千戸・2023年10月1日現在・総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査・2026年10月6日取得）。2018年調査の13.6%から0.2ポイント上昇して過去最高で、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は385万6千戸（総住宅数の5.9%）です。物件ごとの空室状況はこの全国値とは別に、所在地の実勢で確認してください。

Q. 空室対策の費用対効果はどう計算しますか？

空室1日あたりの損失（月額賃料÷30日）を基準に、打ち手ごとに費用 ÷ 月あたりの増収で回収月数を出して比べます。改良費をかけて賃料を上乗せする打ち手では、上乗せ分から経費の増分を引いた手残りで回収期間を計算します。金額は物件の賃料と経費で変わるため、公表値の統計は市場の前提の確認に使い、計算は自物件の数字で行ってください。

最終確認日: 2026年10月6日。本記事の数値は総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2023年10月1日現在）の公表値です。物件ごとの賃料・経費の前提は自物件の数字で置き換え、個別の契約・税務の判断は専門家に確認してください。

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