アパート経営の利回りの計算方法：表面利回りと実質利回りの式の違いと、目安になる全国平均の実測値（健美家レポート・2026年9月9日公表）

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アパート経営の利回りは、まず「表面利回り」と「実質利回り」の2つの式を分けて覚えるのが基本です。表面利回りは「年間賃料収入÷物件価格」で経費を含まない数字、実質利回りは管理費・修繕積立費・空室損などの経費を差し引いた数字で、実質利回りのほうが必ず低くなります。目安として、健美家の掲載物件実測では2026年8月の一棟アパート全国平均表面利回りは7.89%、一棟マンション7.46%、区分マンション6.61%です（出典: 健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年8月期・2026年9月9日公表・2026年10月3日取得）。

利回りの計算方法：基本の式

利回りは「1年間に物件が生み出す収入が、物件価格の何パーセントに当たるか」を示す指標で、式の分母も分子もどの収入・経費を入れるかで種類が分かれます。物件の比較や検討で最もよく使われるのは表面利回りです。

• 表面利回り = 年間賃料収入（満室想定の賃料合計）÷ 物件価格 × 100。経費を含まないので、広告や物件資料に載っている利回りは通常この表面利回りです
• 実質利回り = （年間賃料収入 − 年間経費）÷ 物件価格 × 100。経費には管理委託費・修繕積立費（区分所有の場合）・固定資産税・都市計画税・火災保険料・空室損などを含めて計算します
• 同じ物件でも、経費に何を入れるかで実質利回りの値は変わります。物件間の比較に使うときは、経費の内訳と前提（満室想定か実測か）をそろえてから比べることが重要です

分子に融資の返済額を入れて「自己資金に対する割合」で見る考え方（キャッシュフロー收益率）もありますが、これは融資条件で値が大きく変わるため、物件そのものの比較には表面利回り・実質利回りを使い、借入の返済計画は別に置くのが確実です。

目安になる全国平均の実測値（2026年8月）

住宅系収益不動産の全国平均表面利回りの目安は、2026年8月時点で一棟アパート7.89%・一棟マンション7.46%・区分マンション6.61%です。一棟アパートの7.89%は、健美家が調査を開始した2008年4月以降で最低の水準を更新しました（出典: 健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年8月期、2026年9月9日公表・2026年10月3日取得）。

• 一棟アパート: 表面利回り 7.89%（2008年4月以降の最低値・前月比 −0.02pt・前年同月比 −0.32pt）／全国平均価格 9,115万円
• 一棟マンション: 表面利回り 7.46%（前月比 ＋0.05pt・前年同月比 −0.10pt）／全国平均価格 2億473万円
• 区分マンション: 表面利回り 6.61%（前月比 −0.07pt・前年同月比 −0.15pt）／全国平均価格 3,001万円
• 調査対象: 2026年8月1日〜31日に健美家・LIFULL HOME'S 不動産投資に登録された物件（表面利回りと価格の平均値を月次集計・健美家株式会社と LIFULL HOME'S の共同調査）

最終確認日: 2026年10月3日。上の表の値は健美家の公表ページで確認した実測値です。この利回りは「掲載物件ベースの表面利回り」なので、経費を含む実質利回りはこれより低くなります。国の公式統計（国土交通省・総務省）に利回りを直接公表する統計はありません（2026年10月3日確認）。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは物件の価格と賃料だけで決まるため、物件同士の初期比較に向いています。一方、実際の手残りを決めるのは経費の大きさなので、収支計画の本体は実質利回りの側で立てます。経費として差し引く代表的な項目は次のとおりです。

• 管理委託費: 賃料の一定割合が一般的な受け渡しの考え方。自分で管理する場合は金額が下がる代わりに手間が残る
• 空室損: 満室想定の賃料収入と、実際の稼働による収入の差。表面利回りには含まれないため、実質利回りではここを織り込む
• 固定資産税・都市計画税・火災保険料: 毎年確定で支払う費用。区分所有の場合は管理費・修繕積立費が別に発生します
• 修繕費: 一棟物件では大規模修繕・設備更新を、経費率とは別の支出として収支計画に置く必要があります

実質利回りに置き換えると値は下がるため、「広告の利回りが高い=儲かる」ではない点が式の違いの核心です。同じ表面利回りの2物件でも、築年数や設備、所在地の空室リスクで経費率が違えば、実質利回りは別の順位になります。

収支計画での使い方

収支計画では、利回りの前提を全国平均ではなく物件所在地の実勢で置くのが基本です。全国平均（一棟アパート7.89%・2026年8月）は市場全体の水準を知る数字で、価格帯・築年数・立地で個別の物件は大きく動きます。進め方の順序は次のとおりです。

1. 物件価格と満室想定賃料から表面利回りを計算し、全国平均・所在地の実勢と比べる（所在地の実勢の見方: 本サイト「アパート経営の利回りは地域でどれくらい違う？」）
2. 経費率（管理費・税・保険・空室損の合計が賃料収入の何割か）を個別に見積もり、実質利回りに置き換える
3. 修繕・設備更新の支出を年次の計画として別に置き、借入の返済計画と合わせて手残りの収支を確認する

利回りの前提と合わせて、家賃の動き（CPI の賃借家賃）と空室率の前提を組み合わせて確認するのが確実です。本サイトでは国土交通省・総務省統計局などの公式発表を速報として届けています。健美家レポートは民間統計（掲載物件ベース・表面利回り）のため、その前提を押さえたうえで所在地の実勢と組み合わせて使ってください。

よくある質問

Q. アパート経営の利回りはどう計算しますか？

基本は「年間賃料収入÷物件価格×100」で計算する表面利回りです。年間賃料収入は満室想定の賃料合計を使うのが一般的で、物件資料に載っている利回りはこの表面利回りです。経費を差し引いた実質利回りは、（年間賃料収入−年間経費）÷物件価格×100 で計算します。

Q. 表面利回りと実質利回りは何が違いますか？

表面利回りは経費を含まない「収入と価格だけ」の数字、実質利回りは管理費・固定資産税・空室損などの経費を差し引いた数字です。実質利回りは必ず表面利回りより低くなり、実際の手残りの水準に近いのは実質利回りのほうです。物件の初期比較には表面利回り、収支計画には実質利回りを使います。

Q. アパート経営の利回りの目安はどのくらいですか？

健美家の掲載物件実測では、2026年8月の全国平均表面利回りは一棟アパート7.89%・一棟マンション7.46%・区分マンション6.61%です（公表日 2026年9月9日・2026年10月3日取得）。一棟アパートの7.89%は2008年4月の調査開始以降の最低値です。利回りは地域と物件価格帯で大きく動くため、あくまで市場全体の目安として使い、判断は物件所在地の実勢で行います。

Q. 利回りが高い物件ほど有利ですか？

利回りの高さだけで判断するのは危険です。高利回りには、価格水準の低い地域・築年数が古い・空室リスクが高いといった要因が含まれていることが多く、実質利回りでは順位が変わるためです。健美家の政令指定都市ランキングでも、上位都市は平均価格が低い傾向が読み取れます。利回りに加えて、経費の内訳・空室の実測・価格の動き（前年比）を組み合わせて比較してください。

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