アパート経営の利回りは地域でどれくらい違う？全国平均と政令指定都市の実測値を一次情報で解説（健美家レポート・2026年9月9日公表）

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アパート経営の利回りは、地域と物件種別で数ポイントの差がつきます。健美家（LIFULL HOME'S と共同）が掲載物件から毎月集計している実測では、2026年8月の一棟アパート全国平均表面利回りは7.89%（調査開始の2008年4月以降の最低値）、2026年上半期の政令指定都市別ランキングでは新潟市が全3種別で1位（一棟アパート13.10%）でした。国の公式統計に利回りの都道府県別実測値は公表されていないため、この記事では公表されている実測値だけで、地域差の大きさと収支計画への使い方を整理します。

アパート経営の利回りは地域でどのくらい違う？

全国平均と最高水準の都市の差は、一棟アパートで5ポイント以上あります。一棟アパートの全国平均利回りは7.89%（2026年8月・全国）に対し、政令指定都市別の2026年上半期ランキング1位の新潟市は13.10%です（出典: 健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年8月期・同「2026年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」、2026年9月20日取得）。

最終確認日: 2026年9月20日。上の表の値は健美家の公表ページで確認した実測値です（四半期レポートの都道府県別・市町村別の詳細 PDF は会員限定）。

• 一棟アパート: 全国平均 7.89%（前月比 −0.02pt・前年同月比 −0.32pt。2008年4月以降の最低値）
• 一棟マンション: 全国平均 7.46%（前月比 ＋0.05pt・前年同月比 −0.10pt）
• 区分マンション: 全国平均 6.61%（前月比 −0.07pt・前年同月比 −0.15pt）
• 範囲: いずれも健美家の自社掲載物件（2026年8月1日〜31日登録分）の表面利回りの全国平均（健美家株式会社と LIFULL HOME'S の共同調査）

政令指定都市の高利回りランキング（2026年上半期）

1位は新潟市で、区分マンション17.58%・一棟アパート13.10%・一棟マンション13.59%と全3種別で1位でした。2位以下の詳細はレポートの会員限定部分にあります（出典: 健美家「2026年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」、2026年7月30日公表・2026年9月20日取得）。

• 区分マンション 1位: 新潟市 17.58%（上位6都市は平均価格1,000万円未満が続く）
• 一棟アパート 1位: 新潟市 13.10%（大阪市・さいたま市・川崎市の平均価格は1億円を突破）
• 一棟マンション 1位: 新潟市 13.59%（さいたま市の平均価格は3億円を突破）
• 調査対象: 2026年1月〜6月に健美家に登録された物件を政令指定都市別に集計

ランキング上位には平均価格が低い都市が並ぶ傾向がデータから読み取れます（区分マンションの上位6都市は平均価格1,000万円未満）。利回りは「年間賃料収入÷物件価格」で計算されるため、価格水準の低い地域は利回りが高くなる構造があります。このため、利回りの高さだけで地域を比較せず、価格が上昇している局面かどうかを併せて見ることが重要です。

地域差は縮まっている？利回りの前年比の動き

2026年8月の利回りの前年同月比は、地域によって上昇と下落に分かれています。区分マンションでは信州・北陸＋3.20pt・中国・四国＋1.04ptと上昇した一方、北海道−1.09pt・首都圏−0.20pt・九州・沖縄−0.38ptと下落しました（出典: 健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年8月期、2026年9月9日公表・2026年9月20日取得）。

• 区分マンション: 上昇は信州・北陸＋3.20pt・中国・四国＋1.04pt／下落は北海道−1.09pt・首都圏−0.20pt・九州・沖縄−0.38pt
• 一棟アパート: 上昇は中国・四国＋0.93ptのみで、その他の地域は下落（首都圏−0.20ptなど）
• 一棟マンション: 全地域で小幅（最大は東北＋0.51pt・最小は中国・四国−0.46pt）
• 価格側の動き: 区分マンションの首都圏は前年同月比＋16.66%と価格上昇が続き、利回りは低下方向

地域別の利回りは変化幅（ポイント）だけが公表され、絶対水準の地域別値はレポート本文に掲載がありません。読み方として、価格上昇が続いた地域ほど利回りは下がる方向に動き、首都圏はこの構造が顕著です。地域差の方向性を追う場合は、価格と利回りの両方の前年比を見るのが確実です。

都道府県別の利回り統計は公表されている？

国の統計（国土交通省・総務省）に、利回りの都道府県別実測値を公表する公式統計はありません（2026年9月20日確認）。民間では健美家が四半期レポートで都道府県別・市町村別の利回り実測を集計していますが、詳細 PDF は会員限定です。記事本体で確認できるのは、全国平均（種別別・月次）と政令指定都市別ランキング（半期ごと）までです（出典: 健美家「収益物件 市場動向レポート」、2026年9月20日取得）。

• 健美家マンスリーレポート: 全国平均（種別別）と地域別の変化幅（pt）を毎月公表
• 健美家四半期レポート: 都道府県別・市町村別の実測を集計（2026年4〜6月期は2026年7月23日公表・詳細 PDF は会員限定）
• 実務の補い方: 物件所在地周辺の成約事例・募集事例で利回りの実勢を確認する

収支計画での使い方

収支計画の利回りの前提は、全国平均ではなく所在地の実勢で置きます。全国平均（一棟アパート7.89%・2026年8月）は市場全体の趨勢を把握する数字で、物件の価格帯・築年数・立地で大きく動きます。個別の収支計画では、次の点を分けて押さえます。

• 利回りの前提: 所在地の実勢利回りを主にし、全国平均は趨勢の参照に使う（出典: 健美家レポート・2026年9月20日取得）
• 表面利回りと実質利回り: 健美家の集計は表面利回り。実質利回りは管理費・修繕積立費・空室損を差し引いて下がるため、経費率も別に前提に置く
• 価格上昇局面の読み方: 首都圏の区分マンションは価格＋16.66%（前年同月比）に対し利回り−0.20pt。購入後も利回り水準が下がる可能性を収支で織り込む
• 空室前提: 地域の利回り水準とは別に、空室率の前提は所在地の実測で置く（参考: 本サイトの「賃貸住宅の空室率の最新値」）

よくある質問

Q. アパート経営の利回りの地域差はどのくらいありますか？

一棟アパートの全国平均利回りは7.89%（2026年8月・健美家掲載物件）に対し、政令指定都市別の2026年上半期ランキング1位の新潟市は13.10%で、5ポイント以上の差があります。都道府県別の公式統計は公表されていないため、所在地周辺の実勢での確認が前提になります。

Q. 東京（首都圏）と地方で利回りの動きはどう違いますか？

首都圏は価格上昇が強く、利回りは低下方向です（区分マンションは価格前年同月比＋16.66%・利回り前年同月比−0.20pt）。地域別の利回りの絶対水準は公表されていないため、動きの方向は前年比の変化幅で確認することになります。地方では中国・四国など利回りが上昇した地域もありました（一棟アパート＋0.93pt）。

Q. 表面利回りと実質利回りは何が違いますか？

表面利回りは「年間賃料収入÷物件価格」で、経費を含みません。実質利回りは管理費・修繕積立費・空室損などを差し引いた数字で、表面利回りより低くなります。健美家レポートの利回りは表面利回りなので、収支計画では経費率を別に前提に置いてください。

Q. 都道府県別の利回りを調べるにはどうすればいいですか？

国の公式統計には都道府県別の利回り実測がありません。健美家の四半期レポート（詳細 PDF は会員限定）で都道府県別・市町村別の実測を確認できるほか、実務では所在地周辺の成約事例・募集事例から実勢利回りを押さえるのが確実です。

アパート経営の判断では、利回りとあわせて家賃の動き（CPI 賃借家賃）と空室率の前提を組み合わせることが重要です。本サイトでは国土交通省・総務省統計局などの公式発表を速報として届けています。健美家レポートは民間統計（掲載物件ベース・表面利回り）のため、その前提を押さえたうえで、所在地の実勢と組み合わせて使ってください。

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