家賃設定の決め方：相場の調べ方とCPI家賃の読み方（住居の前年同月比1.0%上昇・総務省統計局・2026年9月18日公表）

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家賃の設定は、①物件所在地の実勢相場（周辺の同条件物件の募集中賃料・管理会社の査定額）を基準に、②想定賃料で経費を差し引いた収支が成立するかを確認して決めます。CPI（消費者物価指数）の家賃は、個別物件の相場ではなく「家賃の水準の動き」を全国平均で確認する物差しです。総務省統計局が2026年9月18日に公表した2026年8月分の消費者物価指数（2025年基準・全国）では、住居の前年同月比は1.0%の上昇（指数101.2）、持家の帰属家賃を除く家賃は0.7%の上昇（指数100.8）で、物価全体（総合・前年同月比1.9%上昇）より緩やかな上昇です（出典: 総務省統計局「消費者物価指数速報」2026年8月分・2026年9月18日公表・2026年10月5日取得）。

家賃設定の決め方：基本の順序

家賃は「周辺相場」と「物件の収支」の両方で決まります。相場だけに合わせると経費を賄えない収支になり、収支だけに合わせると賃料が実勢から外れて空室が長引きます。手順は次のとおりです。

1. 周辺の募集中賃料を調べる: 自分の物件と築年数・間取り・駅からの距離・専有面積が近い条件の物件の賃料を、賃貸物件サイトや管理会社の査定で集めます。物件と条件が離れている賃料は参考にしないのが基本です
2. 実質利回りが成立するかを確認する: 想定賃料から管理委託費・固定資産税・修繕積立費・空室損などの経費を差し引いて手残りを確認します。利回りの計算式の違いと経費の項目は、本サイト「アパート経営の利回りの計算方法」で整理しています
3. 更新時期に改定の要否を確認する: 契約更新のタイミングで、周辺の募集中賃料・経費の動き・CPIの賃借家賃（全国平均の家賃の水準の動き）を合わせて確認し、現行賃料のままでよいか改定の検討材料にします

相場の調べ方で誤りやすいのは、CPIを「個別物件の相場」として使うことです。CPIの家賃は全国平均の水準の動きを示す統計で、物件ごとの適正賃料はわかりません。個別の物件の相場は、募集中物件の広告賃料・管理会社や不動産会社の査定など、物件に近い情報で確認します。家賃の水準の動きを確認する材料としてCPIを使い分けるのが基本です。

CPI家賃の読み方（2026年8月分・2025年基準）

2026年8月分（2025年基準・全国）の速報で読める主な値は次のとおりです（出典: 総務省統計局「消費者物価指数速報」2026年8月分、2026年9月18日公表・2026年10月5日取得）。

• 住居（10大費目）: 指数 101.2（前年同月比 +1.0%・前月比 +0.2%）
• 持家の帰属家賃を除く家賃: 指数 100.8（前年同月比 +0.7%・前月比 +0.1%）
• 総合（全項目）: 指数 102.2（前年同月比 +1.9%）
• 住居の中分類「設備修繕・維持」: 指数 104.6（前年同月比 +4.0%）。修繕・維持に関わる費用の水準の動きとして読める項目です

読み方のポイントは2つです。1つ目は、家賃の上昇（持家の帰属家賃を除く家賃・前年同月比0.7%）が物価全体（総合1.9%）より緩やかだという点です。賃料を上げやすい水準の動きとは言えないため、賃料の前提は所在地の実勢で置くのが確実です。2つ目は、住居の中分類の設備修繕・維持が前年同月比4.0%と、家賃より大きく上昇している点です。経費側の上昇が賃料の上昇より大きい状態では、賃料の前提と経費の前提を別々に確認してから収支を組み直す必要があります。

指数の基準は2025年平均＝100（2025年基準）です。基準が変わると指数の水準は旧基準とつながらないため、推移を見るときは指数の値そのものではなく前年同月比などの率で読みます。速報は毎月、前月分が全国は月々の公表予定日（2026年8月分は2026年9月18日）に公表されています（2026年10月5日確認）。

家賃改定判断での使い方

契約更新のタイミングで現行賃料のままとするか改定を検討するかは、①周辺の募集中賃料の実勢、②経費（固定資産税・修繕・管理等）の動き、③CPIの賃借家賃（全国平均の家賃の水準の動き・2026年8月は前年同月比0.7%上昇）を組み合わせて判断する材料にします。CPI単独で個別物件の改定の可否を決めることはできません。改定の手続きや契約上の判断は、個別の案件では借地借家法などの制度判断が絡むため、不動産会社・弁護士などの専門家に確認してください。

家賃の水準の動きの公表値は、本サイトでもCPI速報の解説として届けています（本サイト「家賃CPIの最新値：賃借家賃の前年同月比0.7%の読み方」）。

よくある質問

Q. 家賃設定はどうやって決めますか？

周辺の同条件物件の募集中賃料と管理会社の査定で実勢を確認し、その想定賃料で経費を差し引いた実質利回りが成立するかを確認して決めます。賃料の相場は物件所在地と物件の条件で決まり、全国平均の統計（CPIの家賃）は物件ごとの相場に使えません。設定後も更新時期ごとに周辺の募集中賃料と経費の動きを確認します。

Q. CPIの家賃（賃借家賃）は何を示していますか？

全国で消費者が支払う家賃の水準の動きを示す統計です。総務省統計局の2026年8月分（2025年基準）では、持家の帰属家賃を除く家賃は前年同月比0.7%の上昇、指数100.8（2025年平均＝100）でした（2026年9月18日公表・2026年10月5日取得）。個別物件の相場ではなく、家賃の水準がどの方向に動いているかを確認する物差しとして使います。

Q. 家賃の相場とCPIの家賃はどう違いますか？

相場は、物件所在地で今募集されている同条件物件の賃料という「点の情報」です。CPIの家賃は、全国平均で家賃の水準が前年比でどれだけ動いたかという「動きの情報」です。賃料をいくらに置くかの判断には所在地の実勢（相場）を使い、その前提の動きの確認や収支計画の経費の動きとの対照にCPIを使います。

最終確認日: 2026年10月5日。本記事の数値は総務省統計局の公表値（消費者物価指数速報・2026年8月分・2025年基準）です。東京都区部の先行指数や詳細な品目の指数は、総務省統計局のCPIページで確認できます。

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